西班牙对外国买家没有购房限制，但流程与中国完全不同。这篇写的是实际会遇到的步骤，包括容易被忽略的部分。
第一步：NIE 与银行账户
NIE 是外国人在西班牙的税务识别号，购房、缴税、开户都需要。可以在西班牙境内办理，也可以通过西班牙驻华领事馆申请，后者耗时更长。银行账户用于支付定金、尾款与后续的水电物业费用。这两项建议在看房阶段就开始准备，否则会成为交易的瓶颈。
第二步：出价与定金合同
西班牙的交易通常分两步：先签订定金合同（contrato de arras），支付一笔定金锁定房产；之后在约定期限内到公证处签署买卖公文书（escritura）完成过户。定金合同有不同类型，违约后果差别很大，签之前必须确认属于哪一种。
第三步：尽职调查
这是最不能省的环节。需要核查：产权登记信息（nota simple）、是否有抵押或查封、物业费是否欠缴、楼体是否有已批准的大修摊派、房屋是否与登记面积一致，以及是否存在未申报的改建。在老楼里，最后两项经常出问题。
第四步：签约与过户
在公证人面前签署买卖公文书，支付尾款，取得钥匙。随后办理产权登记、税费缴纳与水电过户。如果您人不在西班牙，可以通过授权委托书由律师代为签署，具体形式需要经过公证与认证。
税费构成
二手房主要涉及财产转让税；新房涉及增值税与印花税，税率按自治区不同而不同。此外还有公证费、产权登记费与律师费。这些应当在您出价之前就以书面形式列清楚，我们不会用口头估算代替。
常见问题
我必须亲自到西班牙吗？
不是必须。看房可以由我们代为进行并录制视频，签约可以通过授权委托书办理。但至少一次实地看房，我们仍然建议安排。
买房可以拿到西班牙居留吗？
不能。购房居留计划已于 2025 年 4 月终止。若您有居留规划，应咨询移民律师。
需要请律师吗？
强烈建议。律师代表您的利益，负责产权核查与合同审阅。这与中介的角色不同，不应由同一方兼任。
资金如何汇出？
需要符合中国的外汇管理规定，并在西班牙一侧完成资金来源说明。这部分应提前与您的银行确认，因为它决定了交易的时间表。